Rent to buy: domande e risposte

Matteo VallÃ©ro

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Ecco le risposte alle domande.

(Fisco7) Che cos’è il rent to buy? A quali tipi di immobile può essere applicato? Come viene tassato il reddito? Il conduttore è obbligato all’acquisto dell’immobile? Cosa succede in caso di mancato pagamento dei canoni stabiliti? È possibile la risoluzione del contratto?
I contratti rent to buy, per i quali è contemplato l’obbligo di trascrizione, prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine prestabilito, imputando al corrispettivo del trasferimento una parte dei canoni stabilita nel contratto. In sede contrattuale, le parti stabiliscono la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto dell’immobile entro i termini determinati.
È possibile la risoluzione del contratto?
Sì, è prevista la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. La risoluzione può avvenire per inadempimento del concedente o del conduttore. Nel primo caso il concedente è tenuto a restituire la parte di canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali; nel secondo caso, al conduttore spetta la restituzione dell’immobile e i canoni a titolo di indennità, salvo diversi accordi prestabiliti nel contratto.
Il conduttore è obbligato all’acquisto dell’immobile?
No, il conduttore ha la facoltà di acquistare l’immobile, non l’obbligo. Il termine entro il quale il conduttore ha la facoltà di acquisto è stabilito dalle parti; regolarmente entro dieci anni.
Cosa avviene in caso di mancato pagamento dei canoni stabiliti?
Solitamente, in caso di inadempienza da parte del conduttore, deve avvenire la restituzione dell’immobile, nei tempi e nei modi stabiliti dalle parti in sede di stipula del contratto di rent tu buy; nel caso in cui il contratto non preveda tale clausola, sarà il tribunale di riferimento a stabilirne le modalità e i tempi del rilascio.
Quale tipologia di immobile può essere oggetto del contratto in specie?
Il rent to buy può avere quale oggetto qualsiasi tipologia di immobile: immobili abitativi, autorimesse, cantine, negozi, uffici, terreni, anche immobili in costruzione. In quest’ultimo caso, se l’impresa fallisce il contratto di rent to buy non si risolve.
Come viene tassato il reddito?
L’Agenzia delle Entrate, il 13 febbraio 2014, ha fornito importanti chiarimenti in merito al trattamento fiscale da applicare al rent to buy.
Secondo l’Agenzia, se il contratto prevede solo un’opzione al riscatto finale e non un obbligo per l’acquirente, non è qualificabile come “locazione con patto di futura vendita vincolante per entrambe le parti” e, pertanto, non deve scontare il penalizzante trattamento fiscale anticipato ai fini IVA e delle imposte dirette.
Nell’ipotesi di contratto di rent to buy, non vincolante per il locatario, il trattamento fiscale applicabile è quello della locazione con tassazione, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito, limitatamente al canone percepito; solo al momento dell’esercizio dell’opzione all’acquisto, la tassazione sarà quella tipica della compravendita (con corrispettivo calcolato al netto di quanto già versato in conto prezzo).
L’Agenzia delle Entrate ha specificato nel dettaglio anche la tassazione dell’operazione, precisando che:
1) durante la locazione:
i canoni concorrono alla formazione del reddito imponibile nei singoli periodi d’imposta in cui vengono percepiti, come “ricavi”, se trattasi di immobili destinati alla vendita, o come “proventi immobiliari” nel caso di abitazioni “patrimonializzate”. I medesimi canoni, inoltre, sono assoggettati ad IVA al momento del loro pagamento;
gli acconti di prezzo, eventualmente corrisposti, ai fini delle imposte sul reddito costituiscono “debiti verso il conduttore” da tassare solo al momento del riscatto. Ai fini IVA, invece, i medesimi acconti devono essere fatturati al momento del loro pagamento.
2) all’atto del riscatto:
il reddito imponibile, ai fini IRPEF o IRES, è dato dalla differenza tra il prezzo di cessione pattuito (compresi gli acconti), al netto della quota dei canoni di locazione imputata in conto prezzo, e il costo fiscale dell’immobile;
la base imponibile, ai fini IVA, è data dalla differenza tra il prezzo pattuito, al netto degli acconti, ed i canoni di locazione imputati in conto prezzo, già fatturati al momento della loro corresponsione.
Viene precisato, inoltre, che, qualora l’abitazione sia acquistata come prima casa, è possibile effettuare la variazione in diminuzione dell’IVA (dal 10% al 4%), anche oltre il decorso di un anno dall’emissione della fattura. Tale possibilità, anche se espressamente accordata con riferimento agli acconti di prezzo pagati prima del riscatto, dovrebbe ammettersi anche per le quote dei canoni di locazione imputate in conto prezzo in sede di rogito. Anch’esse, infatti, a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto, si trasformano – al pari degli acconti – in corrispettivo d’acquisto dell’abitazione.