Come orientarsi tra visure ipotecarie, visure catastali e contratti preliminari
Sono numerose le agevolazioni fiscali per quanto riguarda l’acquisto della prima casa, per beneficiarne è necessario esaurire diversi requisiti. Importante anche fare diversi controlli per evitare problemi.
Innanzi tutto sono fondamentali le visure ipotecarie, che servono per verificare se sull’appartamento siano presenti ipoteche (cioè che quel bene non costituisca garanzia di un certo debito). Le visure ipotecarie danno anche prova che il venditore sia effettivamente proprietario del bene. Le visure catastali, invece, servono per verificare che il nome dell’intestatario catastale coincida col nome del venditore.
È importante anche stipulare un contratto preliminare, dove venditore e acquirente si obbligano a stipulare (entro un tot di giorni) il contratto definitivo. Non si tratta di una procedura obbligatoria, ma offre diversi benefici, ad esempio: se, stipulando il preliminare, è stata consegnata una somma di denaro come caparra e il venditore poi non intendesse più stipulare il contratto di vendita, si avrà diritto a ottenere il doppio della caparra (art. 1385 del codice civile); se il venditore non intende più vendere, si potrà instaurare un processo, chiedendo al giudice che sia lui a trasferire l’immobile, ovviamente previo pagamento del prezzo al venditore (c.d. esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, art. 2932 del codice civile); se il preliminare è redatto dal notaio verrà trascritto nei pubblici registri. La conseguenza è che, se il venditore, dopo aver stipulato il preliminare, dovesse vendere l’appartamento a un’altra persona, quella vendita non sarà opponibile. Proprio per quest’ultimo punto è consigliabile rivolgersi a un notaio.
Da attenzionare durante la scelta di acquistare un immobile è anche la regolarità urbanistica, se nell’atto di vendita fosse sostenuto che l’immobile è stato costruito con “concessione edilizia numero 10 rilasciata dal Comune di Roma nel 1980” e invece non fosse così, l’atto notarile sarebbe nullo. La proprietà non sarebbe dunque mai stata trasferita e si dovrà richiedere la restituzione di quanto pagato al proprietario.
Nel caso in cui l’immobile fosse oggetto di condono (e non fosse stata emessa la sanatoria dal Comune), sarà necessario che l’atto di vendita riporti gli estremi della domanda di condono, oltre gli estremi dei pagamenti della somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio (Art. 2 L. n. 662/1996).
Oltre alla spesa dell’acquisto dell’immobile è importante tenere presente tutte la costellazione di spese che gravitano intorno, come le spese notarili. Ad esempio, per un immobile con valore commerciale di i circa 200.000 euro, la spesa per il notaio potrà essere tra i 1.300 e i 2000 euro.
Per poter usufruire della tassazione agevolata per l’acquisto della prima casa, è necessario che l’acquirente non sia proprietario di altri immobili nel Comune in cui si trova il l’appartamento che si sta acquistando, mentre non impedisce di beneficiare delle agevolazione avere la nuda proprietà di un immobile o una quota di comproprietà su di esso con persone diverse dal coniuge. L’acquirente non deve avere immobili, porzioni di immobili o nuda proprietà, uso, usufrutto, abitazione di case acquistate con le agevolazioni prima casa. L’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o svolte attività lavorativa, in alternativa l’acquirente si obbligherà a stabilire residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. L’obbligo di residenza decade per l’acquirente laddove sia appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare (ad esempio Carabinieri e Guardia di finanza) o civile (ad esempio la Polizia di Stato). Per godere delle agevolazioni l’immobile non deve essere di lusso (ovvero categorie catastali A1, A8 o A9). Nel caso poi l’acquirente non abbia ancora compiuto il 36esimo anno di età e se il suo Isee fosse inferiore a 40mila euro non dovrebbe pagare le imposte (mentre dovrebbe comunque pagare le spese notarili).
di: Flavia DELL’ERTOLE
FOTO: PIXABAY
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