Si fa presto a dire casa di lusso. Ma per il mercato e per il catasto e di conseguenza per il Fisco non sempre si intende lo stesso immobile. Partiamo proprio dalle tasse.
I criteri per identificare le case di lusso sono elencati dal dm 2 agosto 1969, che elenca una lunga serie di caratteristiche peculiari di questi immobili.
Il problema è che questo decreto non è mai stato abolito formalmente ma ai fini dell’applicazione delle imposte è disapplicato, perché dal primo gennaio 2014 per i passaggi di proprietà tra privati sottoposti a imposta di registro e, a decorrere dal 13 dicembre 2014, per gli acquisti da costruttore sottoposti a Iva sono considerate di lusso le abitazioni delle categorie catastali A/1 (appartamenti signorili); A/8 (ville); A/9 (castelli e dimore storiche). È stato così uniformato il trattamento a quello già applicato per l’Imu dal 2012.
Intanto capiamo cos’è il Catasto, una sorta di registro di tutti i beni immobili presenti sul territorio nazionale. Si divide in due tipologie che si differenziano in base alla natura dei beni censiti al loro interno: terreni o fabbricati.
All’interno dei fabbricati ci sono diverse tipologie, fra cui le case di lusso, i criteri per identificarle erano in origine elencati dal decreto del 2 agosto del 1969, che tuttavia è stato ormai disapplicato anche se mai abolito formalmente.
Un’abitazione di lusso paga tasse più alte, sulle compravendite non c’è agevolazione prima casa e per le transazioni sottoposte a registro l’imposta è del 9% sul valore catastale. Per l’acquisto da costruttore si applica l’Iva al 22%. Per quanto riguarda l’Imu, non c’è l’esenzione ma solo un’aliquota più bassa. Come da esempio del Corriere della Sera: una di lusso e una no, con rendita fiscale di 3.000 euro a Milano.
Entrambe risultano abitate dal proprietario che vi stabilisca la residenza. In caso di acquisto della casa di lusso, si pagherà di imposta di registro 34.020 euro, per la casa non di lusso 6.930.
Se le due case in questione comprate da costruttore costano un milione, l’Iva sulla prima sarà di220mila euro e sulla seconda di 40mila. La casa di lusso inoltre paga 3.024 euro di Imu, perché sprovvista di agevolazione prima casa, quella non di lusso non paga nulla.
Secondo i dati catastali aggiornati a tutto il 2022, le case di lusso in Italia sono 68.720, meno dello 0,2% del totale degli immobili residenziali censiti.
E’ un valore basso, che non combacia con la realtà come ricorda Il Corriere della Sera, una quota di abitazioni in classe A/2 (appartamenti civili) e A/7 (villini), con caratteristiche spesso non dissimili da quelle degli A/1 e degli A/8, una volta sul mercato avrebbero un valore a sei zeri.
La testata ipotizza di porre come limite minimo di valore per una casa di lusso un milione di euro e considera gli ultimi dati disponibili sulle vendite per fasce di prezzo delle statistiche notarili: si scopre così che nel 2022ne sono passate di mano 4.950 su un totale di 590mila atti, ovvero lo 0,84%, che per quanto poco è sempre il quadruplo rispetto alla percentuale ricavabile dai dati catastali.
