Tra gli operatori degli affitti a breve termine prosegue l’iter per mettersi in regola con le nuove normative, che entreranno definitivamente in vigore il 1° gennaio 2025. Dal prossimo anno, infatti, gli immobili che verranno destinati alla locazione breve dovranno obbligatoriamente esporre il Codice Identificativo Nazionale (Cin). Lo scorso mese, il termine ultimo per richiedere il codice è stato prorogato dal 1° novembre all’inizio di gennaio.
Una mossa con cui il ministero del Turismo ha risposto alle richieste pervenute da operatori e associazioni di categoria, che avevano già più volte sottolineato la lentezza nelle procedure di rilascio del Codice Identificativo.
Secondo i dati del ministero del 19 novembre sono 564.932 le strutture che praticano affitti brevi registrate alla Banca Dati Strutture Ricettive, mentre i Cin rilasciati sono 336.713, poco meno del 60% del totale.
Nuova direttiva europea
Il 29 febbraio 2024, il Parlamento Europeo ha adottato in via definitiva i nuovi requisiti sulle modalità di raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione a breve termine.
Questo regolamento, approvato con 493 voti favorevoli, 14 contrari e 33 astensioni, entrerà in vigore dopo due anni dalla sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’UE. Parallelamente, la Legge di bilancio 2024 e il collegato “Decreto Anticipi” hanno introdotto modifiche normative significative per le locazioni brevi a scopo turistico e il regime fiscale applicabile.
Il nuovo regolamento UE mira a promuovere un’economia delle piattaforme online trasparente e responsabile, proteggendo i consumatori dalle offerte fraudolente.
La legge di bilancio italiana, invece, ha introdotto nuove aliquote per il regime fiscale della “Cedolare Secca” e obblighi di segnalazione per i locatori che operano in forma imprenditoriale. Nonostante queste normative, la regolamentazione dei Property Manager rimane un punto critico.
In Italia, il mercato degli affitti brevi è molto attivo, con il paese che si colloca al terzo posto dopo Stati Uniti e Francia per numero di unità immobiliari proposte in affitto breve su Airbnb.
Circa 300 mila case e appartamenti completi e 100 mila stanze in immobili condivisi sono disponibili per affitti brevi. Nonostante l’introduzione delle nuove normative, l’impatto sul numero di unità disponibili non è immediato, anche se potrebbe scoraggiare nuovi ingressi nel settore.
Property Manager: gestione locazioni per conto di proprietari
In questo contesto economico e normativo, emerge l’importanza della figura del Property Manager, o “gestore di proprietà”, un ruolo cruciale nel mercato degli affitti brevi, che resta però privo di regolamentazione specifica.
Il Property Manager gestisce la locazione di immobili per conto dei proprietari, occupandosi di prenotazioni, manutenzione e comunicazione con gli ospiti. La mancanza di standard ufficiali per questa professione crea un panorama eterogeneo, dove chiunque può definirsi Property Manager, indipendentemente dalla formazione o dall’esperienza.
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Il modello di business del Rent to Rent, in cui un intermediario prende in affitto una proprietà e la subaffitta a terzi, sempre più spesso si interseca con l’attività dei Property Manager.
Questi professionisti devono gestire non solo gli aspetti operativi della locazione, ma anche le complesse dinamiche normative e fiscali.
Le nuove leggi europee e italiane, sebbene mirino a regolamentare il mercato e a garantire trasparenza, non affrontano direttamente la regolamentazione della figura del Property Manager, lasciando un vuoto significativo.
Inoltre, i numeri dei professionisti che si occupano stabilmente di questa attività in maniera preminente non sono certificati: secondo le stime delle associazioni di settore il numero di operatori professionali supera le 20mila unità, mentre, secondo altre fonti sarebbero molti di più i professionisti che operano nel settore gestendo un patrimonio immobiliare a scopi turistici di oltre 650mila abitazioni.
Quanti sono gli operatori realmente pronti
Stando gli operatori, a rallentare le procedure è in primis il caos sul Codice Identificativo Regionale (Cir), che deve essere richiesto registrandosi a una banca dati regionale e senza il quale non si può richiedere e ottenere il Cin.
A contribuire al rallentamento sono anche le nuove regole a cui bisogna attenersi in materia di dispositivi di sicurezza, come per gli estintori, che i proprietari faticano ad applicare.
Secondo l’indagine commissionata da Facile.it a mUp Research e Norstat, ben il 33% degli intervistati ha detto di non essere a conoscenza di quest’obbligo, dato corrispondente a quasi 230 mila proprietari.
A confermare la delicatezza della situazione un altro dato emerso dall’indagine: il 44% dei proprietari che dovranno esporre il Cin non ha ancora fatto richiesta per ottenerlo, mentre il 33% ha presentato domanda ma non lo ha ancora ricevuto: dati alla mano, quindi, solo un proprietario su cinque è pronto alla nuova norma.
Emerge che il 30% dei rispondenti ha dichiarato di avere intenzione di farlo a breve, mentre il 38% ha detto di volersi prima informare a riguardo e solo dopo prenderà una decisione in merito a ciò che farà dell’attività.
A rinunciare è invece il 9,3% dei proprietari, vale a dire circa 30 mila persone, che ha detto che smetterà l’attività poiché sta diventando troppo complicata, percentuale che arriva a sfiorare il 14% tra i proprietari residenti al Sud e nelle Isole.
Secondo l’analisi, invece, il 6% del campione intervistato, dato corrispondete a 18 mila individui, non intende richiedere il codice, ma continuerà comunque ad operare e non ha intenzione di adeguarsi alla legge.
Focus su Roma: boom di affitti brevi per il Giubileo 2025
In vista del Giubileo che si terrà a Roma nel 2025, con l’apertura della Porta Santa saranno milioni i pellegrini che si sommeranno ai turisti in visita nella Capitale, per questo si prevede un autentico boom di affitti brevi e grande crisi per chi cerca un’abitazione per un periodo lungo.
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Eventi di grande richiamo come il Giubileo solitamente portano un gran numero di pellegrini e turisti in città, creando opportunità per i proprietari di immobili di affittare appartamenti e stanze per brevi periodi.
Quasi di certo assisteremo all’apertura di nuove strutture dedicate agli affitti brevi, con i proprietari spinti a cercare informazioni su come trasformare le abitazioni in alloggi Airbnb per turisti con l’obiettivo di monetizzare.
Tuttavia, è importante notare che sono tante le preoccupazioni riguardo alla sostenibilità del settore e alla gestione del turismo nella città, specialmente per quanto riguarda l’impatto sui residenti e sul mercato abitativo.
Oramai gli effetti in stile tsunami degli affitti brevi sul mercato immobiliare sono evidenti un po’ a tutti. La bolla speculativa determinata dal Giubileo darà un ulteriore scossone a un mercato già in crisi, che vede giovani single e coppie fare molta fatica per poter trovare una sistemazione.
I proprietari delle case, specialmente di quelle che si trovano in Centro Storico, ma anche in altri quartieri della Capitale, prevedono di ottenere un maggiore profitto affittando per periodi brevi i loro immobili ai turisti di passaggio piuttosto che vincolare le case con contratti a lungo termine, di certo meno remunerativi alla fine dei conti. Anche se l’Agenzia delle Entrate ha chiarito tutte le nuove norme sugli affiti brevi.
Il mercato immobiliare degli affitti brevi è destinato a diventare sempre più simile a una giungla, a Roma in concomitanza con il Giubileo la situazione, se possibile, è ancora più preoccupante.
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In un articolo apparso su Repubblica si fotografa la situazione di San Lorenzo, un quartiere storicamente popolare che tradizionalmente è abitato da famiglie e studenti che però si prepara a cambiare volto proprio con l’avvento del Giubileo 2025. In sostanza la domanda di locazioni nel quartiere è aumentata nell’ultimo anno del 76,3%, mentre l’offerta è calata del 44,9%.
Di conseguenza i canoni d’affitto dei pochi appartamenti che restano ancora disponibili sono aumentati del 20%, tanto che si arriva al paradosso che affittare un appartamento a San Lorenzo può costare anche di più rispetto ad altre zone residenziali considerate le più chic della Capitale.
Quello che è certo è che ancora non ci sono regolamenti a livello comunale che possano aiutare a gestire questo vero e proprio far west.
