L’Italia sarà leader dell’area Ue nella crescita di mercato immobiliare nel biennio 2024-2025, con un fatturato che si incrementerà del 3,4% entro la fine di quest’anno e del 5,7% il prossimo. Sono dati dell’European Outlook 2025 presentato da Scenari Immobiliari in occasione del 32esimo Forum di previsioni che si è tenuto a Rapallo (Genova) lo scorso settembre. E sempre Scenari Immobiliari ha presentato qualche giorno fa il Primo forum nazionale sull’industria dei servizi immobiliari che in Europa, ma anche nel nostro Paese, sta registrando un forte sviluppo.
Di questo e del mercato del real estate in generale, tra tendenze e prospettive future, abbiamo parlato con Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.
Perché è così importante il real estate e come sta evolvendo in Italia?
«L’industria immobiliare è importante perché attraverso la sua filiera realizza una parte cospicua di quella che è l’economia nazionale. Basta guardare i numeri. Il mondo, che ruota intorno non solo al mercato ma anche ai servizi che fanno parte della filiera, arriva a generare, insieme alle costruzioni e alle attività di sviluppo immobiliare, il 21,8% dell’intero Pil nazionale. Se eliminiamo il mondo delle costruzioni siamo al 16,5%. Senza considerare che una parte cospicua degli investimenti degli italiani riguarda ancora oggi il mattone».
Sul fronte immobiliare qual è il confronto tra l’Italia ed il resto d’Europa?
«C’è una grande differenza per quanto concerne il mercato residenziale, soprattutto con quello tedesco perché la maggior parte della popolazione in Germania vive in locazione e non per questioni economiche ma per scelte di vita. I Paesi del Mitteleuropa sono più propensi a considerare la casa come un’infrastruttura, e quindi una realtà della quale si può non avere la proprietà, non viene visto come un bene affettivo da tramandare ai figli, cosa che invece accade molto spesso in Italia. A livello di investimenti notiamo che Francia, Germania ed Inghilterra sono Paesi molto più sviluppati con livelli di capacità di attrarre interesse più forti di quello italiano. Ciò che frena il nostro mercato è l’offerta, cioè noi non abbiamo un patrimonio riqualificato così ampio da soddisfare la domanda degli investitori. Nella migliore delle ipotesi, e questo è stato nel 2019 e 2022, il mercato arriva a cubare 12 miliardi di investimenti l’anno, investimenti che si sono in pratica dimezzati nel 2023 per problemi che conosciamo e che hanno riguardato tutta l’Europa: difficoltà di accesso al credito, rialzo dei tassi, instabilità economica e geopolitica. Il 2024 si sta chiudendo in crescita, grazie ad un rinnovato interesse, con grandi speranze per il 2025».
Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari
Quali sono le tendenze principali del settore?
«Le tendenze di oggi sono le tendenze di lungo termine. Quello che cambierà e determinerà le modifiche al nostro settore sono quelle che ci porteranno al 2035 e al 2050. La dimensione demografica, che andrà modificandosi nel nostro Paese, è uno degli elementi principali. Già tra 10 anni avremo un livello di popolazione inferiore rispetto a quello attuale ma avremo un numero di famiglie che sarà superiore. Avremo quindi nuclei più piccoli, composti spesso da una sola persona, monogenitoriali, con richieste sul mercato residenziale diverse da quelle attuali. La popolazione sarà più anziana ma vivrà più a lungo, con un grande bisogno di servizi. Anche il mondo del lavoro sta cambiando con l’introduzione dello smart working durante il periodo pandemico. Nel futuro assisteremo ad una situazione ibrida con lo svolgimento del lavoro un po’ a casa un po’ in ufficio. L’ufficio stesso cambierà con la concezione di molti spazi comuni, aperti e riqualificati. E nella ricerca della casa si guarderà alla possibilità di aver una stanza da adibire a studio, prezzi permettendo».
In questo scenario sta crescendo moltissimo l’industria dei servizi immobiliari in Europa ma anche in Italia. Quali sono i dati in vostro possesso?
«L’industria dei servizi immobiliari è quella parte del mondo del real estate che si occupa di far funzionare gli immobili per gli investitori e gli sviluppatori, quindi riguarda la gestione, la consulenza, la progettazione, la commercializzazione dell’immobile. L’industria dei servizi immobiliari in Europa negli ultimi dieci anni è cresciuta più delle costruzioni segnando un +60% rispetto a +55%. In Italia lo sviluppo è più recente, ma sta recuperando in fretta, con un incremento del 45%. Nel 2023 il fatturato dei servizi immobiliari ha toccato i 40 miliardi di euro con un incremento del 9,6 per cento sull’anno precedente. Ma il fatturato medio per dipendente è aumentato del 26,5 per cento a dimostrazione che ci sono ampi margini di crescita. Il limite del nostro Paese è che si tratta di piccole imprese, potremmo crescere ancora di più se ampliassimo l’offerta».
La tecnologia sta dominando vari settori: come sta rivoluzionando e come rivoluzionerà il settore immobiliare?
«La tecnologia è un mezzo che ci darà la possibilità sempre di più di svolgere le attività in modo maggiormente integrato ed efficiente, rendendo più intellegibili i dati che riusciamo a raccogliere per una migliore offerta per il consumatore. Sarà molto importante anche nella gestione delle città. Penso per esempio alle smart cities, anche se ultimamente siamo stati distratti dall’incertezza geo-politica, dai tassi, dall’inflazione. La tecnologia è un grandissimo aiuto ma non credo che sostituirà la figura dell’agente immobiliare».
Cosa dobbiamo aspettarci nei prossimi 10 anni, visti i cambiamenti continui?
«I prossimi dieci anni rappresenteranno un nuovo ciclo immobiliare sicuramente positivo, la crisi l’abbiamo già vissuta. Se i cambiamenti dei primi 25 anni di questo secolo sono stati veloci, i prossimi 25 anni lo saranno ancora di più. Dovremmo essere bravi ad adattarci».
In un contesto in continua trasformazione, conclude Zirnstein, il settore immobiliare rappresenta uno dei pilastri fondamentali dell’economia globale, collegato a ogni cambiamento di qualsiasi elemento strutturale. La filiera dei servizi immobiliari continuerà a essere protagonista e a rappresentare il supporto indispensabile alla complessiva trasformazione.
