I mutui ipotecari impegnano il mutuatario per un lungo periodo durante il quale possono accadere molte cose, a volte così rilevanti che rendono indispensabile una rinegoziazione del mutuo. In Italia è possibile cambiare la durata di un mutuo agevolmente: esistono diverse modalità per farlo, con benefici immediati anche sul tasso di interesse applicato al mutuo. Con la rinegoziazione dei termini ci si rivolge alla propria Banca che ascolta la richiesta del mutuatario e decide se approvare o meno la proposta.
Rinegoziare il mutuo è l’opzione più facile; non viene richiesto di passare ad un nuovo Istituto di Credito, operazione che comporta delle incertezze e di solito le banche si mostrano favorevoli alla rinegoziazione, soprattutto se il cliente ha presso di essa altri prodotti attivi: più sono solidi i legami commerciali con la banca più è probabile che la richiesta vada a buon fine. Tra l’altro in sede di rinegoziazione è possibile chiede un abbassamento del tasso di interesse se nel frattempo le condizioni di mercato sono cambiate rendendo il mutuo poco competitivo rispetto alle offerte in essere. In questo caso è consigliabile chiedere una revisione del tasso di interesse o dello spread in essere. E’ molto probabile che la banca accetti anche se la proposta non viene allineata ai tassi attuali più competitivi ma c’è spesso la possibilità di ottenere uno sconto. In ogni caso la banca non è obbligata a rinegoziare il mutuo, trattandosi di una libera contrattazione tra le parti che possono o meno trovare un accordo.
Francesco Megna-autore del pezzo
La rinegoziazione è gratuita e l’ipoteca resta la stessa per cui non si rende necessario rivolgersi nuovamente al notaio per l’ipoteca. L’accettazione avviene tramite la firma di scrittura integrativa al contratto da parte di entrambe le parti Inoltre se il mutuo originario includeva dei benefici fiscali questi permangono anche dopo la rinegoziazione: solo nel caso di mutuo 1a casa la rinegoziazione si può richiedere più volte nel corso della durata del finanziamento. Tra i rischi della rinegoziazione citiamo il rischio mercato: rinegoziare il mutuo in un periodo di tassi di interesse bassi può sembrare allettante ma vi è il rischio che i tassi aumentino in futuro e questo annullerebbe i vantaggi iniziali della rinegoziazione rendendo i pagamenti mensili più elevati rispetto a prima.
La surroga del mutuo è invece il trasferimento del mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che propone delle condizioni contrattuali più vantaggiose. Infatti ogni Istituto di Credito può offrire tassi di interesse differenti ed il mutuatario ha la possibilità di accedere ad un prodotto bancario più conveniente. Tra l’altro con il Decreto Bersani bis costi ed oneri a carico del cliente sono stati cancellati e la procedura è diventata più snella rispetto al passato perchè si mantiene la stessa ipoteca sull’immobile. E’ così possibile cambiare il tipo di tasso di interesse, la durata del mutuo e lo spread. L’importo del finanziamento resta lo stesso e ad ogni buon conto non può essere maggiore rispetto al residuo debito. Intestatari e garanti devono restare gli stessi. La banca presso la quale è stato stipulato il mutuo non può impedire la surroga nè imporre al cliente penali o costi ingiustificati. Per chiedere la surroga il mutuatario si rivolge alla nuova banca dove intende trasferire il mutuo; quest’ultima contatta l’altro istituto di credito per avviare l’iter previsto. L’accoglimento della richiesta del cliente spetta al nuovo Istituto di Credito mentra il primo non va interpellato. Può capitare che la surroga non venga accettata dalla nuova banca perchè il debito residuo è troppo basso o la durata residua è breve. Questo rifiuto non impedisce al richiedente di rivolgersi ad un’altra banca che possa offrire condizioni contrattuali più favorevoli. Anche chi ha già ottenuto una surroga può chiederne una nuova se più conveniente. Tra i vantaggi della surroga il risparmio sul tasso di interesse nel tempo, la gratuità per il cliente, l’assenza di costi come l’imposta sostitutiva, le spese notarili e i costi di istruttoria. Inoltre, la trasferibilità della polizza assicurativa del mutuo alla nuova banca concorre ancora più alla comodità della surroga.
In sintesi i dati da valutare per capire se c’è convenienza a surrogare il proprio mutuo sono: Tassi di interesse, tutte le spese, l’importo della rata, la durata del finanziamento e il totale da restituire. Alla domanda occorre allegare i documenti anagrafici, reddituali e quelli riferibili al vecchio mutuo.
Se le rate da pagare per estinguere il mutuo sono poche non ha senso richiedere la surroga. In questo caso infatti, gli interessi sono già stati pagati e ricominciare da capo significherebbe doverne pagare di più.
Esperto di Finanza ed Economia
