Secondo l’Osservatorio, le tendenze di acquisto sono cambiate rispetto a un anno fa: tornano di moda le grandi città
Le prospettive del mercato immobiliare italiano sono in peggioramento, ma il ridimensionamento è rimandato al 2023. Emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, secondo cui sul mercato immobiliare le evidenze numeriche non restituiscono ancora ciò che sembra prospettarsi per il mercato immobiliare nel breve periodo, vale a dire la chiusura della fase di crescita post pandemica e l’avvio di una nuova fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi.
«La sfida è dunque contenere l’arretramento nella fase avversa del ciclo economico, per poi riprendere il cammino interrotto della crescita non appena il quadro si sarà fatto meno fosco», ha detto Luca Dondi Dall’Orologio, amministratore delegato di Nomisma.
Per quanto riguarda le compravendite di abitazioni, nel primo semestre 2022 in Italia si è visto un aumento tendenziale del 10,1%, contro il +11% degli immobili per l’impresa.
Il preconsuntivo sul segmento abitativo evidenzia un calo delle transazioni dell’8,9% nel secondo semestre rispetto al primo, riconducibile alla performance del quarto trimestre dell’anno. Va considerato che nel primo semestre le dimensioni del mercato residenziale superavano quelle pre-Covid, con un +34,2% rispetto al primo semestre 2019 a livello nazionale e un +22% per i 13 maggiori mercati monitorati.
Inoltre, nel primo semestre la distribuzione delle compravendite tra capoluogo e comuni periferici registra un repentino ritorno di interesse della domanda abitativa per le realtà maggiori.
Sul fronte dei prezzi, nella media dei 13 maggiori mercati nel secondo semestre si è visto un aumento dello 0,5% per le abitazioni, a fronte di una flessione dello 0,6% per gli uffici e di un dato invariato per i negozi (-0,1%). «Questo riflette la minore intensità della domanda che comincia a manifestarsi, ma anche la minore capacità di spesa e di indebitarsi. Non dobbiamo aspettarci un’inversione di tendenza, ma si scorgono gli effetti di un cambiamento di contesto – ha detto l’ad, spiegando che – non siamo in una bolla né di anomalia delle quotazioni».
Inoltre, secondo Nomisma, nel 2021 l’incidenza degli immobili di nuova costruzione acquistati si è attestata all’8,3% del totale e nel primo semestre 2022 la percentuale è salita al 9,2%. In termini numerici, si è passati dalle 29.700 compravendite di abitazioni nuove del primo semestre 2021, alle 37.400 dei primi sei mesi dell’anno in corso. Un trend che si conferma in crescita e che potrebbe consolidarsi, come si può intuire dal numero di permessi rilasciati per nuove abitazioni (+8% rispetto ai livelli pre-Covid).
Sul mercato dell’acquisto, Nomisma individua in Milano e Padova per il Nord Italia e in Napoli e Bari per il Sud i mercati che anticipano le tendenze al rallentamento. Guardando alle richieste, come ha spiegato Dondi, nel 2022 «la priorità della domanda è legata all’individuazione di una soluzione abitativa con spazi adeguati, dove far convivere vita familiare e professionale», a differenza di quanto avvenuto nel 2021, quando il fattore di attivazione era rappresentato dalla ricerca di un contesto al di fuori dei grandi centri urbani.
Considerando i tempi di assorbimento degli immobili in vendita, Nomisma riscontra differenze significative in relazione alla tipologia. Per le abitazioni occorrono in media 4,9 mesi, a fronte degli 8,5 mesi necessari per gli uffici e degli 8,2 mesi per i negozi.
Milano risulta essere il mercato che, in tutti i segmenti monitorati, fa segnare i tempi di assorbimento più esigui (3,5 mesi per la vendita e 2 per la locazione di un’abitazione), non solo nel confronto con gli altri contesti urbani, ma rispetto ai livelli toccati negli ultimi 10 anni.
Passando ai canoni di locazione di abitazioni, si conferma il tasso di crescita del primo semestre (attorno all’1% in media), a fronte della stasi registrata nel segmento degli uffici e della lieve flessione in quello dei negozi.
Infine, il report mostra che «le difficoltà di ottenimento del credito riducono l’accessibilità al mercato della proprietà», ha segnalato Dondi, parlando di un allargamento della forbice tra l’ampia fetta di domanda che necessita di un sostegno all’acquisto e quanti, appartenenti alla fascia alta in termini di disponibilità, possono procedere grazie a una valutazione di opportunità.
