Centri commerciali a tutto gas. Lasciati alle spalle i timori post covid relativi a un possibile calo dell’appeal delle gallerie di negozi, l’interesse degli italiani per gli acquisti nei grandi mall ha continuato per tutto il 2024. In linea con l’ottimo andamento del real estate retail che ha chiuso l’anno passato con transazioni record a 2,9 miliardi di euro (+236% sul 2023).
Secondo i dati raccolti dall’osservatorio di Cncc e EY, frutto della analisi di 300 strutture, corrispondenti a circa 10.000 punti vendita dislocati su tutto il territorio nazionale, il fatturato 2024 dei centri commerciali ha confermato il trend di ripresa già rilevato nel 2023, con un miglioramento dello 0,7% rispetto all’anno precedente. Questi risultati confermano la tenuta del settore anche se con crescita più bassa rispetto al 2023 quando aveva registrato un +2,4%.
Alla dinamicità dell’andamento dei fatturati si aggiungono i miglioramenti degli ingressi, soprattutto nella seconda parte dell’anno, rispetto al 2023. Il totale 2024 si è chiuso, infatti, con una crescita rispetto al 2023 dell’1,6% (rispetto al +6,8% registrato nel 2023).
L’analisi dei risultati di Cncc
«I dati relativi all’anno appena concluso ci confermano la decisa e costante crescita del settore anche in assenza di fattori esogeni, come ad esempio la spinta inflattiva registrata nel 2023 – spiega Roberto Zoia, presidente di Cncc – Questo ci fa immaginare che si tratti di una crescita strutturale destinata, pertanto, a persistere. Infine, ritengo valga la pena far notare il ritorno dell’interesse da parte degli investitori sul settore retail dettato, in primis, dalla solidità dei fondamentali del business».
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Entrando più nel dettaglio, dal raffronto del fatturato annuo del 2024 con il 2023 è risultato che le categorie che hanno performato meglio sono state la cura persona e salute (+6,5%), le attività di servizi (+2,7%) e l’abbigliamento (+1,3%).
Anche la ristorazione ha continuato a crescere (+0,8%) dopo l’ottima performance del 2023 (+15,8%). Le categorie che hanno registrato un calo sono, invece, la cultura, tempo libero, regali (-3,2%), l’elettronica di consumo (-1,9%) e i eni per la casa (-0,6%).
«Il 2024 ha confermato i segnali positivi già osservati nel 2023, con una ripresa significativa nella seconda metà dell’anno che ha trainato le vendite e gli ingressi, compensando un inizio più lento», sottolinea Marco Daviddi, strategy & transactions markets leader Europe West di EY.
«Questo cambio di tendenza riflette un miglioramento del clima di fiducia dei consumatori e la solidità del format del centro commerciale. In particolare, il segmento della Cura Persona e Salute ha registrato una crescita notevole (+6,5%), dimostrando la capacità del settore di adattarsi e innovare per rispondere alle nuove abitudini e bisogni dei consumatori».
A dicembre 2024, tra i mesi più importanti per l’Industria grazie allo shopping natalizio, l’Osservatorio ha registrato per le vendite un trend positivo (+0,7%) rispetto al 2023, quindi coerente con la media annua e non solo.
Quasi tutte le categorie merceologiche hanno avuto andamenti positivi: la categoria cura persona e salute si sono confermate essere la più dinamica con un +4,8%, seguita dall’attività di servizi con un +3,3%. Trend positivi ma di minor entità anche per la ristorazione (+1,6%), beni per la casa (+1,6%), abbigliamento (+0,9%) ed elettronica di consumo (+0,2%). Unico trend negativo per la categoria cultura, tempo libero, regali che, coerentemente con l’andamento annuale, ha chiuso a -3,5%.
Guardando agli ingressi, il totale 2024 si è chiuso con un incremento dell’1,6% rispetto al 2023 con l’importante contributo del mese di dicembre 2024, che ha registrato un aumento degli ingressi del 2,4% rispetto al dicembre 2023.
Centri Commerciali fuori dalla crisi già dai dati 2023
I centri commerciali italiani avevano già migliorato le loro performance nel 2023 confermando una tendenza già rilevata nel 2022: fatturato in crescita del +2,4% rispetto al 2022 e superiore anche alle vendite del 2019 (+1%).
Questi risultati evidenziano un percorso di uscita dal periodo pandemico con segnali positivi per il 2024. sono dati che giungono sempre dalla collaborazione tra Cncc ed EY, che analizzano mensilmente i trend del settore basandosi sui dati di un panel rappresentativo, costante e omogeneo dei centri commerciali in Italia, offerto dall’Osservatorio Cncc, a cui partecipano 300 strutture, pari a circa 10.000 punti di vendita.
Il 2024: è confermato il trend di crescita
L’industria dei centri commerciali ha confermato nel 2024 il trend di ripresa già osservato nel 2023, con un miglioramento delle vendite del +0,7% rispetto all’anno precedente.
Crescita, seppur inferiore al +2,4% registrato nel 2023, che conferma la tenuta del settore. È quanto emerso da un’analisi frutto della collaborazione tra il Consorzio nazionale dei centri commerciali e EY, che ha preso in esame un panel rappresentativo di 300 strutture, corrispondenti a circa 10.000 punti vendita dislocati su tutto il territorio nazionale.
Fatturato: i settori che hanno registrato le migliori performance
Dal raffronto del fatturato annuo del 2024 con il 2023, tra i settori che hanno registrato le migliori performance figurano la cura persona e salute (+6,5%), le attività di servizi (+2,7%) e l’abbigliamento (+1,3%).
Anche la ristorazione continua a crescere (+0,8%) dopo l’ottima performance del 2023 (+15,8%). Le categorie che registrano un calo sono, invece, la cultura, tempo libero, regali (-3,2%), l’elettronica di consumo (-1,9%) e i beni per la casa (-0,6%).
Ingressi: +1,6 rispetto al 2023
Per quanto riguarda gli ingressi, i dati annuali mostrano un incremento delle affluenze nei centri commerciali dell’1,6% rispetto al 2023, con un contributo significativo nel mese di dicembre 2024, che ha registrato un +2,4% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente.
Centri Commerciali, snodo fondamentale dell’economia
Alcuni numeri chiave per capire in modo quasi intuitivo l’importanza socio-economica dei centri commerciali in Italia.
Quasi 30 miliardi di euro il valore complessivo del gettito fiscale (quanto producono i centri commerciali a favore dell’Erario); 587.000 (il 29,6% dell’occupazione nel settore commercio) gli addetti che costituiscono la forza lavoro diretta (i totali salgono a 783.000 se includiamo occupazione indiretta e indotto); e il fatturato diretto (71,6 miliardi) che arriva a quasi 140 miliardi di euro sommando l’impatto indiretto e l’indotto.
Il dato dei dati: il 40% del fatturato prodotto il sabato (21,30%) e domenica/festivi (18,40%).
L’impatto o effetto diretto è legato alle spese e agli acquisti effettuati dai visitatori/clienti dei poli commerciali, ed equivale, sostanzialmente, al fatturato al netto di Iva prodotto dagli stessi poli commerciali.
L’effetto indiretto è il risultato degli acquisti e dei servizi da parte dei tenant dei poli commerciali per soddisfare la domanda generata da visitatori e acquirenti.
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Questo, è quindi legato alla domanda dei tenant verso i fornitori. Infine, l’effetto indotto è quello collegato alle variazioni di reddito e di spesa dei residenti: poiché l’insieme delle attività coinvolte direttamente o indirettamente nella filiera (tenant e loro fornitori) lavora di più, cresce anche la capacità di spesa dei lavoratori coinvolti.ù
Sette italiani su dieci utilizzano regolarmente i centri commerciali
Il settore (industry) dei “poli commerciali” (cc+retail park+Foc/leisure center) oggetto di questa ricerca è costituito da 1.254 strutture in Italia, in grandissima parte centri commerciali (1.020).
Il residuo numerico è composto in prevalenza da parchi commerciali (181), Factory Outlet Village (30) e leisure center (23). I risultati economici evidenziati subito in apertura di articolo sono prodotti da queste 1.254 strutture.
La ricerca Nomisma ha anche sondato il posizionamento dei centri commerciali nelle abitudini degli italiani, con un’indagine che ha coinvolto 1.000 rispondenti.
Quasi 9 su 10 (89%) hanno frequentato il centro commerciale nell’ultimo anno: il 74% è utilizzatore regolare (almeno due volte al mese).
Centri commerciali poco frequentati dai single
Dai dati emerge anche che il centro commerciale non sarebbe esattamente un luogo per single o per incontrare, visto che il 66% ci va con la famiglia, il 44% con la fidanzata/moglie e il 26% con amici. Solo il 21% va al centro commerciale da solo. Le percentuali sono riferite all’89% di utilizzatori totali e si basano su risposte multiple.
Il 32% consiglia ad amici e conoscenti il centro commerciale, il 44% rientra fra i passivi e il 24% fra i detrattori. Quindi il Nps (Net promoter score) è positivo (8%).
In ogni caso, se abbiamo ben interpretato questi dati, 7 persone su 10 si collocano nell’area del “né pollice verso né pollice alto” e dei detrattori tout court.
Le motivazioni alla base delle visite
I principali 4 motivi per cui si va in un centro commerciale sono innanzitutto fare acquisti (86%) e passare il tempo e curiosare (83%) guardando vetrine e confrontando prezzi.
Per 4 rispondenti su 10 (38%) una pausa pranzo è fra le principali ragioni di visita, mentre la ratio della socializzazione (incontrare amici o partecipare ad eventi) è piuttosto bassa (18%).
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Fra le attività svolte con maggior frequenza nell’ultimo anno (risposte: sempre+spesso+ogni tanto) l’88% fa la spesa all’ipermercato/supermercato, l’86% nei negozi della galleria commerciale, il 72% nelle aree di ristoro, e il 23% nelle attività e nei servizi come dentista, estetista, cinema.
Quest’ultimo dato potrebbe essere considerato un indice di penetrazione delle attività stesse: multisala, laboratori odontoiatrici o poliambulatori sono servizi da poco tempo presenti nei centri commerciali (soprattutto gli ultimi due) e in un campione limitatissimo di centri.
Sempre secondo la ricerca Nomisma, i servizi più diffusi nei centri commerciali italiani sono quello di nursery/area bimbi (89%), organizzazione eventi (80%) e servizi shuttle/navetta (64%), questi ultimi in larghissima parte forniti dai Fov/Foc.
Il mercato immobiliare dei Centri Commerciali italiano nel 2024
Dopo un 2023 difficile per tutte le asset class, il 2024 si è attestato su note più positive, legate principalmente al taglio nei tassi di interesse da parte della Bce.
La percezione del mercato immobiliare commerciale italiano da parte degli investitori internazionali è comunque piuttosto positiva: un mercato con fondamentali solidi, bassa vacancy e dati sulla frequentazione dei centri piuttosto incoraggianti.
Gli investitori internazionali guardano con interesse all’asset class retail sul mercato italiano principalmente sul segmento value-added. Anche se nel 2024, l’unica grande transazione nel mercato dei centri commerciali è stata Roma est da parte di Klépierre, transata per circa 220 milioni di euro, l’unico centro super-regional oggetto di deal negli ultimi 5-6 anni.
Oggi Klépierre ha 12 centri commerciali in Lombardia (fra i quali Milanofiori ad Assago, Il Globo a Busnago, entrambi in provincia di Milano; 5 sulla costiera adriatica fra cui Romagna Shopping Valley a Rimini, 2 nell’Emilia (Gran Reno a Casalecchio di reno, e Grandemilia a Modena), 2 a Roma e Centro Campania a Marcianise (Ce). Quasi tutti i migliori centri commerciali italiani derivano dal portfolio di Corio acquisito nel 2014.
I nuovi progetti: rigenerazione urbana e uso misto
L’unico grande progetto di sviluppo, soprattutto nel Sud Italia, è MaxiMall Pompeii, promosso e sviluppato commercialmente da Irgen Retail Management guidata dai fratelli Carlo e Bruno Negri, che Mark Up ha intervistato.
Con 50.000 mq di Gla, 160 negozi, 20 ristorazioni (per non parlare di tutta l’offerta nell’area intrattenimento-servizi-ricettività), MaxiMall Pompeii è senza dubbio l’unico grande sviluppo al Sud di queste proporzioni.
Fra i progetti c’è anche il Nuovo distretto tematico di Genova. Il progetto Waterfront di Levante, ideato da Renzo Piano, prevede la creazione di una nuova isola e un parco urbano, con diverse strutture: padiglione fieristico, residenze, hotel a 5 stelle, centro commerciale e palasport.
Un investimento privato di 400 milioni di euro e pubblico di 150 milioni, sostenuto da partner e banche, che sottolinea l’importanza della collaborazione pubblico-privato e il ruolo innovativo del progetto nel contesto italiano.
Tra gli altri progetti di rigenerazione, il Waltherpark, una elegante High Street Gallery che sorge nel centro storico di Bolzano, presentata da Heinz Peter Hager.
Una rigenerazione urbana polifunzionale frutto di un recupero nel centro di Bolzano, che conta: centro commerciale di 31.000 mq, albergo, 110 appartamenti, uffici pubblici e privati, parcheggi, tunnel, piste ciclabili e parchi.
Sempre a Bolzano è in sviluppo il Quartiere Ponte Roma, un quartiere nuovo di sei ettari con 1.000 appartamenti (proprietà e locazione), edilizia agevolata e convenzionata, case multigenerazionali e studentato per 500 posti, oltre a uffici, servizi di vicinato e silos per auto.
Fra gli ampliamenti ci sono i tre progetti di Arcus Retail Estate: Roma Outlet Village con 140 punti di vendita per totali 32.000 mq e le extension di Sicilia e Torino Outlet Village, di cui è prevista la fase 2 per la seconda metà del 2025 e che aggiungerà altri 11.000 mq di Gla con 55 nuovi negozi per un totale di 145 punti di vendita.
The Commons il Centro Commerciale in Thailandia, è il più innovativo al mondo
Un centro commerciale pensato come uno spazio pubblico verticale che si spinge verso l’alto proprio come una spina dorsale: questo in sintesi il progetto di “The Commons” lo shopping mall di Bangkok, che come ogni grande metropoli del mondo vive una profonda evoluzione delle condizioni di vita e degli spazi abitativi.
Questo progetto può rispondere in maniera efficiente alle problematiche degli spazi aperti in un’area a clima tropicale dove l’alta temperatura e la densità della popolazione rende ardua la creazione di aree outdoor.
Il progetto dell’edificio inizia con la terra, che è un paesaggio di gradini e rampe integrate con le piattaforme, sedute pubbliche e piccoli chioschi.
La zona è ben ombreggiata dalla struttura al terzo e quarto piano che la protegge dal sole e dalla pioggia.
La Terra’ si apre verticalmente attraverso grandi vuoti ai piani superiori e la connessione con una vasta area pubblica all’aperto che occupa quasi il trenta per cento dei due piani.
Lo spazio verticale e orizzontale scorre dentro e fuori l’intero edificio e permette una ventilazione naturale sostenuta da due serie di ventilatori industriali incorporati nel soffitto sotto il lucernario.
La prima aspira l’aria calda verso l’alto e la espelle, l’altra soffia verso il basso per aumentare efficacemente il movimento dell’aria nei giorni più caldi.
Questo spazio areato semi-esterno è stato poi integrato con giardini a tutti i livelli creando una zona living urbana verticale dove poter passeggiare e rilassarsi in qualsiasi stagione.
I negozi ai piani superiori sono chiaramente visibili da diverse angolazioni già dal pianterreno e agevola così il flusso di persone.
Per evitare la frammentazione ottica data dai diversi negozi interni, il progetto applica una sottile rete di acciaio sulla facciata che mostra così una superficie unificata, consentendo ugualmente la trasparenza visiva dall’interno e la ventilazione, dando particolare “leggerezza” all’edificio visto dall’esterno.
Il progetto fornisce anche una soluzione alla sfida classica della vendita a dettaglio in un edificio a più piani grazie alla graduale serie di piattaforme che attira naturalmente la gente a salire e alle aperture nel terzo e quarto piano che migliorano ulteriormente la continuità dello spazio verticale.
