Le ultime direttive sulle case green arrivate da Bruxelles e le recenti polemiche sul Superbonus hanno creato molte tensioni non solo nella politica ma anche all’interno della società italiana, una società in cui la casa è da sempre l’investimento sicuro per eccellenza. Quali sono le conseguenze di un provvedimento che ha letteralmente rivoluzionato il settore immobiliare? Quali prospettive per i tanti proprietari di casa in Italia? La risposta di Giorgio Spaziani Testa, Presidente di Confedilizia.
Acquistare casa in Italia e nel resto d’Europa: quali sono le differenze? Anche negli altri paesi l’immobile di proprietà è così diffuso come da noi?
«No, assolutamente. Ci sono differenze notevoli tra paesi. Noi lo vediamo anche operando all’interno di un’associazione che si chiama Uipi Unione internazionale delle proprietà immobiliari e che riunisce le associazioni dei proprietari di tutta Europa ed anche extraeuropei. Ebbene vediamo per esempio in Germania dove grandi soggetti che concedono in locazione i loro immobili e quindi c’è una percentuale notevole di famiglie che vivono in locazione. Quello della Germania è un esempio che potrebbe riguardare anche altre realtà europee. Ci sono poi altri paesi dell’est europeo, anche di recente ingresso nell’Unione Europea oltre a Spagna e Grecia, invece, che hanno caratteristiche più simili alle nostre. Ci sono quindi differenze sostanziali che hanno effetto anche su provvedimenti legislativi che riguardano gli immobili perché un conto è quando un adempimento come quello, temuto, delle case green, o una tassazione agiscono su grandi soggetti, un altro è quando hanno impatto su tante famiglie di piccoli risparmiatori».
Mutui e tassi un binomio che ultimamente ha creato molti malumori. Quali sono le prospettive per chi, oggi, vuole comprare casa?
«Le prospettive sono migliori rispetto a qualche tempo fa perché sappiamo che la situazione è critica. Infatti c’è stato intorno al 2022 un aumento dei tassi anche notevole rispetto ad una situazione particolarmente favorevole. Recentemente si è deciso per uno stop e si spera, seppur senza certezze, di un possibile inizio di riduzione. Quindi le prospettive, senza dare certezze assolute di nessun tipo, sembrano migliori rispetto al passato. Sarebbe comunque il caso di suggerire di fare più attenzione nella scelta tra tasso fisso e tasso variabile perché che sappiamo che coloro che erano all’interno dei tassi variabili hanno subito contraccolpi notevoli sui livelli delle loro rate di muto a causa del rialzo dei tassi di interesse».
Il successo degli investimenti privati nel settore immobiliare ieri e oggi: cosa è cambiato? Quali sono le motivazioni che ieri spingevano a comprare e quali sono quelle di oggi?
«Ieri, se per ieri intendiamo i lunghi periodi passati, in Italia c’è stato sia la propensione all’acquisto della casa di abitazione sia l’acquisto da investimento intesa come immobile da mettere a reddito con locazione di lunga durata. Ultimamente è rimasta la casa di abitazione come prima casa sia per una famiglia che nasce che per una persona che va a vivere da sola. Risulta in calo, invece, l’acquisto per investimento di lungo periodo anche per le difficoltà che presenta l’affitto sul lungo periodo. Sviluppatosi negli ultimi anni l’acquisto per le locazioni brevi. La costante rimane, per chi ha possibilità, l’acquisto della casa di abitazione. Anche in questo caso la variabile principale è la disponibilità economica perché in certi periodi si può fare di più, in altri di meno, con il classico “vorrei ma non posso”. La dimostrazione si è avuta con questa fase di aumenti dei tassi che ha visto in parallelo una forte riduzione di acquisti assistiti da mutui e quindi una conseguente riduzione del totale degli acquisti».
Direttiva sulle case green: quali saranno gli impatti che avranno sulle nostre abitazioni? E quali sul portafoglio dei proprietari?
«Qui è ancora tutto da vedersi nonostante noi, che come Confedilizia siamo state tra le associazioni che più di tutte ha contrastato questo provvedimento sia dal 2021 quando sono apparse le prime bozze, abbiamo contribuito a far sì che ci fossero dei cambiamenti in positivo, dal nostro punto di vista e cioè di minor impatto come tipo di obbligo però poiché la giudichiamo ancora pericolosa riteniamo che se fosse recepita da un governo così com’è avrebbe impatti negativi sul mercato immobiliare e sul valore generale dell’immobile perché pur non essendoci più obblighi quasi diretti nei confronti dei proprietari di intervenire con interventi edilizi sugli immobili (l’obbligo ora è di ridurre il consumo medio energetico dell’immobile a partire dal 2030) pur essendo cambiata in questo senso è facile prevedere che una sua attuazione preveda la necessità di un numero enorme di interventi edilizi. Però, poiché il governo italiano ha votato contro questa direttiva e comunque ci sarebbero due anni per metterla in atto, noi speriamo che ci sia in sede europea la possibilità e il tempo di cambiare l’impostazione e di fare arrivare in Italia un provvedimento non dannoso per i cittadini».
Il superbonus: un’occasione persa oppure un errore? E quali sono le conseguenze sia per il settore immobiliare che per chi ha deciso di sfruttarlo per ristrutturare casa?
«Io direi più un’occasione persa. Un errore lo dicono adesso in molti ma non lo dicevano 4 anni fa quando l’idea è nata. Occasione persa perché l’idea era non infondata nel senso che si voleva rilanciare l’economia in un momento di post lockdown quindi ferma, e per di più con uno strumento eccezionale che permetteva una scossa immediata. L’idea era buona ma ci sono stati mille problemi (a cominciare da una partenza lentissima). Poi, una volta partita, ci sono stati altrettanti tentativi di correggerla, di prolungarla con cambiamenti vari. Un’occasione persa anche perché non si è data la scossa che sarebbe servita (in realtà si è avuta solo in parte). Rischi molti, adesso per i proprietari oltre che per le imprese edili. Questo perché i tanti interventi, gli ultimi addirittura di queste ore, hanno fatto sì che tanta gente che si era fidata dello stato applicando un provvedimento che era in vigore, Ora si stanno trovando in difficoltà. Molti si stanno trovando con il cantiere fermo e per cantiere intendo anche solo un semplice ponteggio. Alcuni addirittura si trovano fuori casa perché il meccanismo della cessione del credito e sconto in fattura collegato con il sistema delle banche ha portato a bloccare tanti interventi. Quindi la situazione è estremamente rischiosa, oltre ad aver creato i noti problemi denunciati dal ministro dell’economia all’interno del bilancio dello stato».
Problemi che, conclude Spaziani Testa, sono nati non per colpa dei proprietari, non per colpa delle imprese edili, non per colpa nemmeno della politica ma per colpa dei tecnici a supporto della politica che non hanno eseguito i calcoli adeguati sul costo della misura.